Tara Bendo a vu de l'intérieur ce que la plupart des investisseurs ne verront jamais : des virements de près de 900 000 euros vers le SPF Finances pour payer des droits de succession, des actionnaires minoritaires dilués du jour au lendemain, des comptes Revolut gelés faute de déclaration.

Analyste financier, ancien banquier privé (BBL/ING, ABN Amro, Deutsche Bank, BinckBank à Amsterdam) et visage des marchés sur LN24, il est le premier invité « finance » de Value Add. Avec Abraham de Bettencourt, il décrypte l'immobilier coté belge, les taux d'intérêt, le private equity et l'optimisation patrimoniale, concrètement et sans langue de bois.

On parle ici aux investisseurs qui ont déjà des bases et qui veulent comprendre les mécanismes réels du marché. Tara explique pourquoi les SIR belges (l'immobilier papier) affichent aujourd'hui une décote moyenne d'environ 24% par rapport à la valeur de leurs actifs, et comment cette tension crée de vraies opportunités. Il détaille les critères à regarder avant d'acheter une SIR : taux d'endettement, taux d'intérêt moyen de la dette, qualité des locataires, durée des baux et taux d'occupation.

Il revient aussi sur les pièges : pourquoi les promoteurs comme Atenor ou Immobel ont vu leur cours chuter (hausse des coûts de construction, augmentations de capital), et il explique pas à pas le mécanisme de dilution qui peut laminer un actionnaire minoritaire. Même logique pour les biotechs, qui brûlent du cash et finissent par devoir lever encore et encore.

Côté patrimoine, Tara ouvre des portes que peu de Belges connaissent : le private equity accessible via les holdings belges (Ackermans & van Haaren, Bois Sauvage), l'investissement immobilier à l'île Maurice et à Dubaï (fiscalité, visa résident, plans de paiement échelonnés), et surtout les dispositions à prendre pour éviter qu'un héritage soit taxé jusqu'à 75%.

Points clés abordés :

• SIR belges : décote, dividendes de 5 à 8% et opportunités sur un marché encore méconnu

• Comment lire une SIR avant d'investir (endettement, taux moyen, locataires, occupation)

• Promoteurs en difficulté et mécanisme de dilution expliqué simplement

• Private equity et holdings belges : y accéder avec un petit ticket

• Immobilier à l'île Maurice et à Dubaï : fiscalité, visa, vrais pièges

• Succession : éviter de voir 75% d'un patrimoine partir en taxes

Un épisode dense et technique pour ceux qui veulent investir avec une longueur d'avance.

#ValueAdd #immobilier #finance #bourse #investissement

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En 2018, Nils Bokanowski et Laurent Rabinovitch lancent Colive sans cash, sans nom, et sans marché. Huit ans plus tard, la boîte affiche 1000 chambres dans trois pays, une rentabilité confirmée depuis 2023, et un positionnement clair : le coliving n'est ni un Airbnb, ni un hôtel, ni de la colocation classique. C'est devenu une nouvelle classe d'actifs.

Dans cet épisode de Value Add, Nils raconte comment Colive est devenue l'un des rares acteurs européens à dépasser le millier de chambres sans jamais brûler de cash. Il revient sur la stratégie initiale (louer une maison puis sous louer en coliving pour prouver le modèle), l'arrivée de SQX en 2020 qui a permis de constituer un premier portefeuille en propre, et la mécanique de rémunération entre sourcing, MOD travaux, gestion et carried interest sur le portefeuille créé.

Au delà du business, l'interview plonge dans les vraies tensions du secteur. La taxe communale à 1560 euros par chambre qui assimilait le coliving à de l'hôtellerie. Les communes qui ne comprenaient pas pourquoi le loyer brut ne reflétait pas la marge réelle. L'étude commanditée par les acteurs du secteur, reprise ensuite par l'UPSI, pour faire reconnaître le coliving comme une vraie classe d'actifs et négocier un cadre fiscal raisonnable.

Nils donne aussi les chiffres concrets. 675 euros tout compris pour la chambre la moins chère à Bruxelles, jusqu'à 975 euros pour les grandes. Lisbonne autour de 700 euros. Paris intra muros entre 1150 et 1300 euros. Avec à chaque fois la même promesse : tu poses ta valise, tu vas bosser, le reste suit (gaz, électricité, internet, ménage, Netflix, communauté).

Points abordés :

La structure capitalistique de Colive, avec 500K euros de levée initiale auprès de deux business angels, jamais brûlé de cash, rentable depuis 2023.

- La différence concrète entre coliving, colocation classique et marchand de sommeil.

- La bataille de plusieurs années avec les communes bruxelloises sur la taxe par chambre.

- Les niveaux de capex sur les rénovations, entre 300K euros et 1 million par maison.

- Le chapitre 2 de Colive : passer en modèle Hop co Prop co et acheter en propre.

- L'objectif sur trois ans : 3000 chambres, 1500 par capitale européenne.

- L'anecdote du lancement de Paris pendant les vacances de Laurent.

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Dans cet épisode de Value AAD, Abraham De Bettencourt reçoit Roland Gillet, économiste, professeur à la Sorbonne et à l’ULB, conseiller auprès de gouvernements, d’institutions financières et d’entreprises.

Une conversation passionnante autour de l’économie mondiale, des cycles immobiliers, de l’inflation, des taux d’intérêt et des transformations du marché immobilier.

Au programme :

• l’impact de la hausse des taux sur l’immobilier
• les cycles économiques et les crises immobilières
• le rôle des banques centrales
• inflation, stagflation et ralentissement économique
• ESG et immobilier durable
• la finance, le risque et les stratégies d’investissement
• l’évolution du bureau après le Covid
• les liens entre géopolitique, énergie et immobilier

Un épisode dense et concret pour les investisseurs, professionnels de l’immobilier et passionnés d’économie.

Avec Roland Gillet, professeur d’économie à la Sorbonne et à l’ULB

Conseiller auprès d’institutions publiques et privées

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Le coworking est-il encore une tendance… ou un vrai modèle immobilier durable ?

Dans cet épisode de Value ADD, Abraham reçoit Kevin Van den Bosch, représentant du groupe IWG (Regus, Spaces…) et président de la Belgian Workspace Association.

On parle sans filtre du marché des business centers et du coworking :

- la différence entre coworking et business center

- pourquoi le modèle WeWork a explosé

- comment les opérateurs gagnent réellement de l’argent

- les nouveaux modèles “management agreement”

- les rendements pour les investisseurs immobiliers

- l’impact du Covid sur les bureaux

- pourquoi les grandes entreprises reviennent vers les espaces flexibles

Un épisode ultra concret pour les investisseurs, développeurs, brokers et professionnels de l’immobilier qui veulent comprendre l’évolution du marché des bureaux.

Avec Kevin Van den Bosch

Président de la Belgian Workspace Association

et représentant du groupe IWG (Regus / Spaces)

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Vous achetez un immeuble classé. Vous appelez un architecte. Et là, on vous dit : isolation par l'extérieur impossible, gabarit non modifiable, permis incertain. Bienvenue dans la réalité de l'investissement dans le patrimoine bâti bruxellois.

Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Francis Metzger, architecte bruxellois de référence et président du Conseil de l'Ordre des Architectes depuis 2023. L'homme qui siège à la Commission royale des Monuments et Sites, qui conseille les investisseurs sur ce qu'ils peuvent et ne peuvent pas faire avec un bâtiment historique. Autant dire : un invité que tout acquéreur de patrimoine ancien à Bruxelles devrait écouter avant de signer quoi que ce soit.

Au programme : qu'est-ce que la bruxellisation, vraiment ? Ce choc entre ville ancienne et modernisme brutal qui a laissé des cicatrices durables dans la manière dont Bruxelles fabrique encore sa ville aujourd'hui. Le concept du Pagurus et une vision de l'architecture comme organisme vivant, que l'on ne fige pas dans le temps. Les questions concrètes à se poser avant d'acquérir un bâtiment historique, et pourquoi vouloir trop en faire avec le mauvais bâtiment, c'est la garantie de perdre son temps et son argent. On parle aussi cash des tensions réelles. La rénovation énergétique face aux exigences patrimoniales. Les délais de permis qui plombent les projets. Et la grande question du secteur : peut-on encore produire une architecture de qualité, rentable, sans être dans le luxe ? Francis répond sans détour.

Si vous investissez dans le bâti ancien à Bruxelles, si vous développez des projets de rénovation, ou si vous cherchez à comprendre pourquoi cette ville tient tant à ses pierres, cet épisode est fait pour vous.

00:00 Teaser : la bruxellisation et ses cicatrices

01:38 Générique et présentation de Value Add

01:44 Introduction de Francis Metzger

02:45 Origines, les Marolles et le rapport à l'architecture

03:16 La bruxellisation : définition, héritage et formes actuelles

10:00 Le concept du Pagurus : une architecture non figée

20:00 Acquérir un bâtiment historique : les bonnes questions à se poser

30:00 Permis, délais et attentes incompatibles

54:20 Énergie versus patrimoine : comment concilier les deux

56:28 Architecture et rentabilité : peut-on faire du beau accessible ?

57:37 Conclusion et remerciements

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Vous imaginez 12 étages de logement. Vous payez l'architecte, l'avocat, les bureaux d'études. Et là, on vous annonce : ce sera 9 étages, avec une crèche et un commerce en prime. Bienvenue dans la réalité du développement immobilier à Bruxelles.

Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Antoine de Borman, directeur général de Perspective, le cerveau analytique de la Région bruxelloise en matière d'urbanisme. L'homme qui dispose des données, des cartes et des études sur lesquelles se basent les décisions d'aménagement du territoire. Autant dire : un invité que tout investisseur immobilier actif à Bruxelles devrait écouter attentivement.

Au programme : comment fonctionne réellement la machine de planification urbaine bruxelloise ? Le PRAS, les PAD, les PPAS... Derrière ces acronymes se cachent les règles qui déterminent ce que vous pouvez construire, où, et à quelles conditions. Antoine décortique tout ça sans langue de bois et explique pourquoi un promoteur a tout intérêt à comprendre ces outils avant d'acheter son terrain.

On parle aussi cash des problèmes. Le "sport national" de la dérogation, qui pousse les acheteurs à surpayer du foncier en misant sur des gabarits qu'ils n'obtiendront jamais. Les délais de permis qui plombent les business plans. Le flou réglementaire qui fait fuir les investisseurs les plus sérieux. Antoine ne se dérobe pas : il reconnaît le problème et partage sa vision pour y remédier, notamment via la réforme du PRAS prévue pour 2028-2029.

Si vous investissez à Bruxelles, si vous y développez des projets, ou si vous cherchez simplement à comprendre pourquoi cette ville fonctionne comme elle fonctionne, cet épisode est fait pour vous.

00:00 Teaser : le parcours semé d'embûches des promoteurs

01:38 Générique et présentation de Value Add

02:24 Introduction d'Antoine de Borman, DG de Perspective

04:57 Les outils de planification et les enjeux de la région

08:20 Bruxelles : 1,2 million d'habitants et des défis urbains majeurs

10:30 Le rôle du planificateur urbain à Bruxelles

13:14 Sécurité juridique et outils réglementaires (PRAS, PAD)

17:02 Le PRAS : la colonne vertébrale de l'affectation du sol

21:10 PAD vs PPAS : quelle différence pour les investisseurs ?

30:18 Perspective et les investisseurs privés : quel dialogue ?

36:40 La réforme du PRAS : simplification attendue pour 2028-2029

38:45 La fracture territoriale nord-sud de Bruxelles

43:52 Dynamisme économique vs précarité urbaine : le paradoxe bruxellois

47:10 Conseils concrets pour investisseurs : anticiper et dialoguer

55:00 Conclusion et recommandations

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Fiscalité immobilière en Belgique : ce que tout investisseur devrait comprendre avant de structurer son patrimoine. C'est le sujet au cœur de cet épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois.

Pour cet épisode, Abraham reçoit Grégory Jurion, conseiller fiscal chez PwC Belgique, spécialisé dans les structures immobilières et les transactions à grande échelle. De l'optimisation de la détention immobilière jusqu'aux opérations de fusions-acquisitions, Grégory navigue au quotidien dans un système fiscal belge complexe, instable, mais riche en opportunités pour qui sait s'y orienter.

Que vous soyez investisseur privé, promoteur ou dirigeant d'une société immobilière, cet épisode vous donnera des repères concrets pour mieux comprendre comment la fiscalité peut soit booster votre rendement, soit éroder silencieusement votre patrimoine si vous l'ignorez.

Au programme de cet épisode :

→ L'instabilité fiscale belge : 20 ans de réformes, d'incitants et de reculs

→ À partir de quel patrimoine ça vaut le coup de consulter un expert fiscal

→ Détention en société vs en privé : les arbitrages réels sur le terrain

→ Les structures d'optimisation : démembrement, droits réels, fonds belges vs luxembourgeois

→ Capitalisation boursière vs valeur des actifs immobiliers : comment lire l'écart

→ OPA sur sociétés immobilières cotées : mécanique, timing et logique d'acquéreur

→ Le marché qui redémarre : quand les premiers acteurs bougent, les autres suivent

→ La valeur ajoutée du conseil fiscal : quand et pourquoi s'entourer d'un expert chez PwC

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Droit immobilier en Belgique : ce que tout investisseur devrait savoir avant d'agir. C'est la question au coeur de ce deuxième épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois.

Pour ce deuxième épisode, Abraham reçoit Marie-Laure Jourdan, avocate au barreau de Bruxelles depuis 2011 et fondatrice du cabinet JM Law en 2019. Cabinet exclusivement dédié au droit immobilier, JM Law intervient à la croisée du droit public et du droit privé, de la faisabilité urbanistique jusqu'à la structuration juridique des projets les plus complexes.

Que vous soyez promoteur, investisseur, architecte ou particulier ambitieux, cet épisode vous donnera des clés concrètes et techniques pour mieux comprendre comment le droit peut soit protéger votre projet, soit le faire dérailler si vous l'ignorez.

Au programme de cet épisode :

→ Le rôle de l'avocat spécialisé en immobilier : accompagnement de A à Z, de l'analyse de faisabilité au suivi de chantier

→ Permis d'urbanisme : délais, blocages, recours au Conseil d'État et réalités du terrain à Bruxelles

→ Permis d'environnement : quand il s'impose, comment travailler avec Bruxelles Environnement

→ L'anticipation comme règle d'or : pourquoi consulter un avocat AVANT d'acheter, et pas après

→ Marchés publics : attribution, exécution, maltraitance des adjudicataires et stratégies de recadrage

→ Due diligence et acquisition de sociétés immobilières : data room, convention de cession d'actions, garanties

→ Les pièges cachés des dossiers immobiliers : affectations irrégulières, sous-locations dissimulées, actes sous seing privé

→ Démembrement de propriété, droit de superficie et optimisation fiscale : jusqu'où aller ?

→ Organisation d'un cabinet juridique spécialisé : comment JM Law structure ses équipes et suit ses dossiers

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