Tara Bendo a vu de l'intérieur ce que la plupart des investisseurs ne verront jamais : des virements de près de 900 000 euros vers le SPF Finances pour payer des droits de succession, des actionnaires minoritaires dilués du jour au lendemain, des comptes Revolut gelés faute de déclaration.

Analyste financier, ancien banquier privé (BBL/ING, ABN Amro, Deutsche Bank, BinckBank à Amsterdam) et visage des marchés sur LN24, il est le premier invité « finance » de Value Add. Avec Abraham de Bettencourt, il décrypte l'immobilier coté belge, les taux d'intérêt, le private equity et l'optimisation patrimoniale, concrètement et sans langue de bois.

On parle ici aux investisseurs qui ont déjà des bases et qui veulent comprendre les mécanismes réels du marché. Tara explique pourquoi les SIR belges (l'immobilier papier) affichent aujourd'hui une décote moyenne d'environ 24% par rapport à la valeur de leurs actifs, et comment cette tension crée de vraies opportunités. Il détaille les critères à regarder avant d'acheter une SIR : taux d'endettement, taux d'intérêt moyen de la dette, qualité des locataires, durée des baux et taux d'occupation.

Il revient aussi sur les pièges : pourquoi les promoteurs comme Atenor ou Immobel ont vu leur cours chuter (hausse des coûts de construction, augmentations de capital), et il explique pas à pas le mécanisme de dilution qui peut laminer un actionnaire minoritaire. Même logique pour les biotechs, qui brûlent du cash et finissent par devoir lever encore et encore.

Côté patrimoine, Tara ouvre des portes que peu de Belges connaissent : le private equity accessible via les holdings belges (Ackermans & van Haaren, Bois Sauvage), l'investissement immobilier à l'île Maurice et à Dubaï (fiscalité, visa résident, plans de paiement échelonnés), et surtout les dispositions à prendre pour éviter qu'un héritage soit taxé jusqu'à 75%.

Points clés abordés :

• SIR belges : décote, dividendes de 5 à 8% et opportunités sur un marché encore méconnu

• Comment lire une SIR avant d'investir (endettement, taux moyen, locataires, occupation)

• Promoteurs en difficulté et mécanisme de dilution expliqué simplement

• Private equity et holdings belges : y accéder avec un petit ticket

• Immobilier à l'île Maurice et à Dubaï : fiscalité, visa, vrais pièges

• Succession : éviter de voir 75% d'un patrimoine partir en taxes

Un épisode dense et technique pour ceux qui veulent investir avec une longueur d'avance.

#ValueAdd #immobilier #finance #bourse #investissement

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En 2018, Nils Bokanowski et Laurent Rabinovitch lancent Colive sans cash, sans nom, et sans marché. Huit ans plus tard, la boîte affiche 1000 chambres dans trois pays, une rentabilité confirmée depuis 2023, et un positionnement clair : le coliving n'est ni un Airbnb, ni un hôtel, ni de la colocation classique. C'est devenu une nouvelle classe d'actifs.

Dans cet épisode de Value Add, Nils raconte comment Colive est devenue l'un des rares acteurs européens à dépasser le millier de chambres sans jamais brûler de cash. Il revient sur la stratégie initiale (louer une maison puis sous louer en coliving pour prouver le modèle), l'arrivée de SQX en 2020 qui a permis de constituer un premier portefeuille en propre, et la mécanique de rémunération entre sourcing, MOD travaux, gestion et carried interest sur le portefeuille créé.

Au delà du business, l'interview plonge dans les vraies tensions du secteur. La taxe communale à 1560 euros par chambre qui assimilait le coliving à de l'hôtellerie. Les communes qui ne comprenaient pas pourquoi le loyer brut ne reflétait pas la marge réelle. L'étude commanditée par les acteurs du secteur, reprise ensuite par l'UPSI, pour faire reconnaître le coliving comme une vraie classe d'actifs et négocier un cadre fiscal raisonnable.

Nils donne aussi les chiffres concrets. 675 euros tout compris pour la chambre la moins chère à Bruxelles, jusqu'à 975 euros pour les grandes. Lisbonne autour de 700 euros. Paris intra muros entre 1150 et 1300 euros. Avec à chaque fois la même promesse : tu poses ta valise, tu vas bosser, le reste suit (gaz, électricité, internet, ménage, Netflix, communauté).

Points abordés :

La structure capitalistique de Colive, avec 500K euros de levée initiale auprès de deux business angels, jamais brûlé de cash, rentable depuis 2023.

- La différence concrète entre coliving, colocation classique et marchand de sommeil.

- La bataille de plusieurs années avec les communes bruxelloises sur la taxe par chambre.

- Les niveaux de capex sur les rénovations, entre 300K euros et 1 million par maison.

- Le chapitre 2 de Colive : passer en modèle Hop co Prop co et acheter en propre.

- L'objectif sur trois ans : 3000 chambres, 1500 par capitale européenne.

- L'anecdote du lancement de Paris pendant les vacances de Laurent.

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Dans cet épisode de Value AAD, Abraham De Bettencourt reçoit Roland Gillet, économiste, professeur à la Sorbonne et à l’ULB, conseiller auprès de gouvernements, d’institutions financières et d’entreprises.

Une conversation passionnante autour de l’économie mondiale, des cycles immobiliers, de l’inflation, des taux d’intérêt et des transformations du marché immobilier.

Au programme :

• l’impact de la hausse des taux sur l’immobilier
• les cycles économiques et les crises immobilières
• le rôle des banques centrales
• inflation, stagflation et ralentissement économique
• ESG et immobilier durable
• la finance, le risque et les stratégies d’investissement
• l’évolution du bureau après le Covid
• les liens entre géopolitique, énergie et immobilier

Un épisode dense et concret pour les investisseurs, professionnels de l’immobilier et passionnés d’économie.

Avec Roland Gillet, professeur d’économie à la Sorbonne et à l’ULB

Conseiller auprès d’institutions publiques et privées

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